Fait majeur : la taxation des propriétés inoccupées pèse désormais plus lourd — nombre de logements vacants en hausse, élargissement des « zones tendues » et taux renforcés rendent la facture plus salée pour les propriétaires. Pour Sophie, propriétaire d’un deux‑pièces à Lyon, cela signifie qu’un bien resté vide plus d’un an peut rapidement devenir une source de TaxePropriétésLibres et de BienTaxéInoccupé.
Brief : ce dossier décortique ce qu’est un logement vacant à usage d’habitation, les différences entre TLV et THLV, les montants appliqués, les exonérations possibles et les démarches de contestation — avec des cas concrets et des conseils pour optimiser la GestionVacance.
Imposition sur les propriétés inoccupées : définition légale et chiffre clé
Le critère central est simple : un logement est considéré comme vacant si, au 1er janvier de l’année d’imposition, il est inoccupé depuis au moins un an et possède les conforts minimaux (eau, électricité, sanitaire) tout en étant vide ou insuffisamment meublé.
- Point légal : présence de l’installation électrique, eau courante et sanitaires mais absence de mobilier suffisant.
- Conséquence : chaque logement vacant est susceptible d’être imposé, même si le propriétaire est unique.
- Chiffre 2023 : selon l’Insee, plus de 3 millions de logements vacants en France métropolitaine (≈ 8 % du parc).
Ce que montre ce repérage, c’est une contrainte croissante pour les propriétaires en zones tendues et une pression sur l’offre de logements dans les centres urbains.
Quels biens sont visés : logement vacant vs résidence secondaire
La distinction pratique est déterminante pour éviter une mauvaise surprise fiscale. Une résidence secondaire meublée n’est pas forcément taxable comme logement vacant, mais peut subir d’autres majorations.
Le problème : confusion fréquente entre vide et non occupé
Beaucoup de propriétaires confondent vacance et résidence secondaire. Le critère du mobilier et de la durée d’inoccupation est central.
Exemple — Sophie : elle garde son appartement meublé pour des séjours occasionnels ; elle n’est pas qualifiée de vacante mais reste attentive aux règles communales.
- Logement vacant : vide ou mal meublé et inoccupé depuis ≥ 1 an.
- Résidence secondaire : meuble et utilisée ponctuellement ; peut être soumise à une majoration différente.
- Cas pratiques : location courte durée, mise en vente sans locataire, travaux — ces situations influent sur l’appréciation.
Pour le propriétaire, la première étape est donc d’identifier la catégorie exacte de son bien avant d’agir ; c’est un impératif pratique pour réduire le risque de VacanceTaxe.
Deux taxes distinctes expliquées : TLV et THLV (ce qui change depuis 2024)
La fiscalité comporte aujourd’hui deux dispositifs : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Leur champ d’application varie selon la commune et la durée de vacance.
- TLV : historiquement réservée aux communes de plus de 50 000 habitants en « zone tendue », son périmètre a été élargi depuis la réforme de 2023‑2024.
- THLV : peut être adoptée par des communes ne relevant pas de la TLV ; elle s’applique généralement après deux ans de vacance.
- Impact budgétaire : le produit de la TLV est reversé à l’ANAH pour financer la rénovation et l’habitat.
La TLV : modalités et montants
La TLV frappe les logements vacants depuis au moins un an dans les communes listées par décret (décret de 25 août 2023 a actualisé cette liste).
Montants : le taux se calcule à partir de la valeur locative — 17 % la première année où le logement est imposable, puis 34 % les années suivantes (taux relevés depuis 2023).
- Qui paie : propriétaires, usufruitiers et preneurs concernés.
- Dates : avis envoyé en novembre, paiement au plus tard le 15 décembre.
- Déclaration : pas de déclaration à déposer ; l’administration calcule d’office.
Ce qui change pour un propriétaire comme Sophie, c’est la montée rapide du coût si l’appartement reste vide plus d’un an — une incitation financière forte à remettre le bien sur le marché.
La THLV : mécanismes alternatifs et implications
La THLV peut être instituée par des communes qui n’appliquent pas la TLV. Elle vise des logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
La base de calcul reprend le taux communal de la taxe d’habitation ; des frais de gestion peuvent s’ajouter.
- Champ : toutes communes, ou établissements publics de coopération intercommunale, sous conditions.
- Exclusion : résidences secondaires meublées ne sont pas concernées.
- Procédure : même absence de déclaration ; avis en novembre et paiement avant le 15 décembre.
En pratique, la coexistence TLV/THLV oblige le propriétaire à vérifier la réglementation locale avant d’anticiper la charge fiscale — c’est un passage obligé de la stratégie de FiscalLogementVide.
Exonérations, contestations et bonnes pratiques pour limiter la charge
Il existe des situations d’exonération ou d’atténuation : occupation effective, vacance involontaire, travaux d’envergure ou opérations d’urbanisme. Les preuves demandées peuvent être variées.
- Preuves d’occupation : quittances d’eau/électricité, factures, déclarations de loyers — occupation > 90 jours consécutifs peut exonérer.
- Vacance involontaire : logement en vente ou en location sans preneur au prix du marché, occupation illégale en cours d’expulsion.
- Travaux : si le logement nécessite des réhabilitations importantes, une réclamation peut conduire à un dégrèvement.
Contestation : démarches et délais
Le contribuable peut adresser une réclamation à son centre des impôts s’il estime la taxe injustifiée ou si des travaux rendent le bien impropre à l’habitation.
Si le centre des impôts rejette, il est possible de saisir l’administration fiscale ; attention, le dépôt d’une réclamation n’exonère pas automatiquement du paiement.
- Étapes : contact initial avec le centre des impôts → réclamation formelle → possibilité de demande de sursis de paiement.
- Ressource : procédures détaillées sur service-public.fr.
- Cas pratique : Sophie a obtenu un sursis de paiement en justifiant des travaux lourds prévus par la mairie.
Pour résumer la tactique : documenter chaque action (mise en vente, travaux, démarches de location) et agir rapidement pour éviter la transformation d’un bien en PropriétésTaxées.
Impacts macroéconomiques et stratégies locales
La hausse des logements vacants a des effets ambivalents : pression à la hausse sur les prix en réduisant l’offre disponible, mais aussi opportunité pour les politiques publiques de récupérer des ressources via la TLV/THLV.
- Economie locale : dans les zones urbaines, la vacance alimente la spéculation et freine l’accès au logement.
- Politiques publiques : produit de la TLV fléché vers l’ANAH pour la réhabilitation ; objectif d’inciter à la remise sur le marché.
- Approche propriétaire : prioriser la GestionVacance par la location, la vente, ou la mise en copropriété pour réduire le risque de VacanceTaxe et PénalitéInoccupation.
Au-delà de la taxe, ce qui se joue, c’est la capacité des territoires à mobiliser le parc existant pour répondre à la crise du logement — une question stratégique pour 2025 et au‑delà.
Qu’est‑ce qui définit précisément un logement vacant ?
Un logement est vacant s’il est habitable (clos, couvert et doté des éléments de confort) mais vide de meubles ou insuffisamment meublé, et s’il est inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Comment savoir si la TLV ou la THLV s’applique dans ma commune ?
La liste des communes concernées par la TLV est fixée par décret (mise à jour en août 2023). Vérifiez l’application locale via votre centre des impôts ou le simulateur en ligne sur impots.gouv.fr.
Quels justificatifs fournir pour prouver une occupation et éviter la taxe ?
Vous pouvez produire des quittances d’eau, d’électricité, un contrat de location, des déclarations de revenus locatifs ou toute preuve d’occupation supérieure à 90 jours consécutifs. Ces éléments sont acceptés pour demander une exonération.
Que faire si je reçois un avis pour TLV ou THLV et que je conteste la situation ?
Adressez une réclamation à votre centre des impôts en joignant les preuves (travaux, mise en vente, occupation). En cas de rejet, vous pouvez saisir l’administration fiscale ; notez que la réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement.
